Prix de l’immobilier en PACA : de 2 131 à 4 848 €/m² pour un appartement

D’après les ventes recensées dans les demandes de valeurs foncières (DVF) de la direction générale des Finances publiques, le prix médian d’un appartement en PACA s’est établi à 3 850 €/m² en 2025, et celui d’une maison à 3 889 €/m². Ces chiffres portent sur 56 686 ventes d’appartements et 27 689 ventes de maisons.

Derrière ces moyennes régionales, les écarts sont considérables, entre départements comme entre arrondissements d’une même ville.

De 2 131 à 4 848 €/m² selon le département

Le prix d’un appartement varie de plus du simple au double d’un département à l’autre. Les Alpes-Maritimes (4 848 €/m²) sont 2,3 fois plus chères que les Alpes-de-Haute-Provence (2 131 €/m²) et 2,2 fois plus que le Vaucluse (2 222 €/m²). Le Var (3 780 €/m²) dépasse les Bouches-du-Rhône (3 333 €/m²), pour les appartements comme pour les maisons.

Prix médian au m² des ventes de 2025 (un seul logement par vente) et évolution du prix médian des appartements entre 2021 et 2025.

Hautes-Alpes : l’appartement plus cher que la maison

Dans les Hautes-Alpes, l’appartement (2 928 €/m²) coûte 95 € de plus au mètre carré que la maison (2 833 €/m²). C’est le seul département de la région dans ce cas. Dans les Alpes-Maritimes, c’est l’inverse : la maison dépasse l’appartement de 593 €/m².

Les Hautes-Alpes sont aussi le département où le prix médian des appartements a le plus progressé depuis 2021 : +26,2 %, contre +9,1 % dans le Vaucluse.

Une hausse depuis 2021, mais un marché qui a ralenti

Depuis 2021, le prix médian a augmenté de 12,9 % pour les appartements (de 3 409 à 3 850 €/m²) et de 8,5 % pour les maisons (de 3 583 à 3 889 €/m²). Les maisons avaient atteint 4 000 €/m² en 2023 : leur prix médian de 2025 est inférieur de 2,8 %.

Les volumes de ventes ont davantage bougé que les prix. Les ventes d’appartements sont passées de 69 754 en 2022 à 49 371 en 2024 (−29,2 %), avant de remonter à 56 686 en 2025 (+14,8 %). Les ventes de maisons ont suivi la même courbe : −31,1 % entre 2022 et 2024, puis +16,6 % en 2025.

Dans les villes : Marseille de 1 370 à 5 021 €/m²

Prix médian au m² en 2025 et nombre de ventes d’appartements dans l’année.

Cannes, Antibes et Menton dépassent Nice, où se font de loin le plus de ventes parmi ces villes : 7 296 appartements en 2025. Aix-en-Provence se situe au niveau de Nice. Toulon et Avignon sont nettement en dessous.

Marseille se lit arrondissement par arrondissement. Le 7e affiche 5 021 €/m², le 8e 4 273 €/m² et le 6e 3 873 €/m². À l’autre bout, les 3e, 14e et 15e arrondissements sont à 1 714, 1 514 et 1 370 €/m². Entre le 15e et le 7e, le prix médian est multiplié par 3,7. Au total, 10 479 appartements ont été vendus dans les seize arrondissements en 2025.

Le littoral en tête du classement

Sur les 168 communes et arrondissements qui comptent au moins 30 ventes d’appartements en 2025, sept dépassent 7 000 €/m² : Saint-Tropez (11 747 €/m²), Villefranche-sur-Mer (8 680 €/m²), Beaulieu-sur-Mer (8 500 €/m²), Cassis (7 542 €/m²), Cap-d’Ail (7 500 €/m²), Gassin (7 123 €/m²) et Sausset-les-Pins (7 051 €/m²). Elles se répartissent entre les Alpes-Maritimes (trois), le Var (deux) et les Bouches-du-Rhône (deux).

À l’inverse, dix-sept communes et arrondissements restent sous 2 000 €/m². On y trouve Sisteron (1 436 €/m²), Digne-les-Bains (1 667 €/m²), Carpentras (1 684 €/m²), Orange (1 797 €/m²) et Manosque (1 832 €/m²), ainsi que les 3e, 14e et 15e arrondissements de Marseille.

Et en 2026 ?

Les ventes publiées s’arrêtent fin 2025. Pour la suite, l’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens donne la tendance. Au 2e trimestre 2026, il est quasi stable sur un an en PACA (+0,2 %) : +1,3 % pour les appartements, −0,9 % pour les maisons. En France métropolitaine, il recule de 0,8 %. L’indice régional reste 2,1 % sous son sommet du 3e trimestre 2023.

Comment lire ces prix

Le prix médian partage les ventes en deux moitiés égales : la moitié s’est faite en dessous, l’autre au-dessus. Il porte ici sur les ventes d’un seul logement, appartement ou maison, avec un prix calculé par mètre carré de surface bâtie ; les valeurs aberrantes sont écartées. Ce sont des prix de vente enregistrés, pas des prix d’annonce.

Une médiane communale mélange des logements très différents par la taille, l’état ou le quartier : elle ne dit rien du prix d’un bien en particulier. Les classements ne retiennent que les communes d’au moins 30 ventes dans l’année.

Retrouvez les prix de vente par commune et la tendance du marché.